Co obniża wartość nieruchomości w 2025 roku? Kompleksowy przewodnik

Obniżenie wartości nieruchomości jest procesem, który może wynikać z wielu czynników, a kluczowym elementem jest zaniedbanie i brak modernizacji.

Wartość nieruchomości jest niczym wahająca się fluktuacja na giełdzie, podatna na kaprysy rynku i zaniedbania właścicieli. Wyobraźmy sobie dwa identyczne mieszkania w tym samym bloku w 2025 roku. Jedno z nich, niczym zapomniany skarb, lata świetności ma dawno za sobą – ściany pokryte są pajęczyną pęknięć jak mapa drogowa, a parkiet skrzypi niczym stary pirat na drewnianej nodze. Drugie mieszkanie, przeszło metamorfozę niczym brzydkie kaczątko w łabędzia – nowoczesny design, świeże kolory, a kuchnia błyszczy jak diament. Różnica w cenie? Może sięgnąć nawet 20-30% na niekorzyść tego pierwszego. Poniżej przedstawiamy wybrane czynniki wpływające na spadek wartości nieruchomości:

• Zły stan techniczny: przeciekający dach, zagrzybione ściany, stara instalacja elektryczna.
• Przestarzały design: ciemne kolory, ciężkie meble, brak nowoczesnych rozwiązań.
• Niekorzystna lokalizacja: bliskość ruchliwej ulicy, uciążliwe sąsiedztwo, brak dostępu do infrastruktury.
• Problemy prawne: obciążenia hipoteczne, spory sąsiedzkie, nieuregulowany stan prawny.

Nieruchomość to inwestycja, o którą trzeba dbać niczym o delikatny kwiat. Ignorowanie problemów technicznych czy brak aktualizacji do panujących trendów to prosta droga do tego, by nasz majątek stracił na wartości w mgnieniu oka. Czasem wystarczy drobny lifting, odświeżenie ścian czy wymiana armatury, by przywrócić blask i podnieść wartość nieruchomości o kilka cennych procent.

Nieuregulowany stan prawny nieruchomości: Pierwszy krok do obniżenia wartości

Zastanawialiście się kiedyś, dlaczego dwa identyczne domy, stojące obok siebie, mogą mieć drastycznie różną cenę? Sekret często tkwi w papierach. Mówiąc bardziej fachowo, w uregulowanym stanie prawnym nieruchomości. To fundament, na którym buduje się wartość każdej cegły i każdego metra kwadratowego gruntu. Zaniedbania w tej sferze są jak pęknięcie w fundamencie – z początku ledwo widoczne, z czasem prowadzą do poważnych problemów i, co nas najbardziej interesuje, do obniżenia wartości nieruchomości.

Księga wieczysta – lustro prawdy o nieruchomości

Wyobraźcie sobie księgę wieczystą jako dowód osobisty nieruchomości. To tam, w uporządkowany sposób, zapisane są najważniejsze informacje: kto jest właścicielem, czy nieruchomość jest obciążona hipoteką, służebnościami, czy innymi prawami osób trzecich. W 2025 roku, dostęp do ksiąg wieczystych jest powszechny online, ale interpretacja zawartych w nich danych wciąż bywa wyzwaniem. Brak wpisu w księdze wieczystej, nieaktualne dane, a nawet drobne błędy mogą być niczym tykająca bomba, gotowa drastycznie obniżyć wartość waszej inwestycji.

Pamiętam historię pana Kowalskiego, który odziedziczył po wujku piękny dom z ogrodem. Szczęśliwy, wystawił go na sprzedaż. Zainteresowanie było ogromne, ale gdy potencjalni kupcy zaczęli analizować księgę wieczystą, entuzjazm opadł jak balonik z powietrzem. Okazało się, że wujek, choć był właścicielem, nigdy formalnie nie przeprowadził działu spadku po swoich rodzicach. Efekt? Skomplikowane procedury, nerwy i cena nieruchomości spadła o dobre 20%, żeby w ogóle znaleźć nabywcę.

Wypis z rejestru gruntów i budynków – mapa terenu

Księga wieczysta to jedno, ale wypis z rejestru gruntów i budynków to zupełnie inna bajka. To szczegółowa mapa nieruchomości, zawierająca informacje o jej powierzchni, numerach działek, rodzaju użytków, a także o budynkach posadowionych na gruncie. W 2025 roku, te dane są cyfrowe i dostępne na wyciągnięcie ręki, ale diabeł tkwi w szczegółach. Rozbieżności między danymi w księdze wieczystej a wypisem z rejestru gruntów to prosta droga do obniżenia wartości nieruchomości.

Wyobraźcie sobie sytuację, w której kupujecie działkę budowlaną o powierzchni 1000 m², tak jak wynika z księgi wieczystej. Jednak wypis z rejestru gruntów pokazuje, że działka ma tylko 950 m². Te "brakujące" 50 m², choć wydają się niewielkie, mogą znacząco wpłynąć na wasze plany budowlane, a w konsekwencji na wartość całej inwestycji. W 2025 roku, rynek nieruchomości jest zbyt konkurencyjny, by tolerować takie niedopatrzenia. Kupujący są coraz bardziej świadomi i wyczuleni na wszelkie niejasności.

Mapa ewidencyjna – precyzja granic

Mapa ewidencyjna to nic innego jak graficzne przedstawienie granic nieruchomości. W 2025 roku, dokładność map ewidencyjnych jest znacznie większa niż jeszcze kilka lat temu, dzięki postępowi technologicznemu i cyfryzacji. Jednak, stare mapy, nieaktualne pomiary, spory sąsiedzkie o granice – to wszystko może prowadzić do chaosu i obniżenia wartości nieruchomości.

Znam przypadek małżeństwa, które kupiło wymarzony dom na wsi. Cena była atrakcyjna, okolica urokliwa, wszystko wydawało się idealne. Jednak, po kilku miesiącach, sąsiad zza płota zgłosił pretensje do części ich ogrodu, twierdząc, że granica działki przebiega inaczej. Sprawa trafiła do sądu, geodeci spędzili godziny na pomiarach, a nerwy sięgały zenitu. Ostatecznie, okazało się, że stara mapa ewidencyjna była niedokładna. Choć małżeństwo wygrało spór, stres i niepewność znacząco wpłynęły na ich komfort, a potencjalna wartość nieruchomości, w czasie trwania sporu, była mocno zagrożona.

Inne dokumenty – gąszcz formalności

Stan prawny nieruchomości to nie tylko księga wieczysta, wypis z rejestru gruntów i mapa ewidencyjna. To także cała masa innych dokumentów: decyzje administracyjne, pozwolenia na budowę, zaświadczenia, umowy, plany zagospodarowania przestrzennego. W 2025 roku, gąszcz przepisów i formalności potrafi przyprawić o ból głowy nawet doświadczonych prawników. Brakujące dokumenty, niejasne zapisy, przestarzałe regulacje – to wszystko może poważnie obniżyć wartość nieruchomości.

Pomyślcie o starym domu z duszą, który planujecie wyremontować i sprzedać z zyskiem. Brzmi jak świetny plan, prawda? Ale co, jeśli okaże się, że dom został wybudowany bez pozwolenia na budowę, albo że plan zagospodarowania przestrzennego zmienił się i wasza działka nagle znalazła się w strefie chronionej, gdzie remont jest niemożliwy? Takie "kwiatki" potrafią wyjść na jaw podczas analizy dokumentacji. W 2025 roku, kupujący są coraz bardziej świadomi ryzyka i dokładnie sprawdzają stan prawny nieruchomości, zanim wyłożą pieniądze na stół. Nieregulowany stan prawny to nie tylko problem, to bariera nie do przejścia dla wielu potencjalnych nabywców, a dla sprzedającego – pewna droga do obniżenia wartości nieruchomości.

Podsumowując, uregulowany stan prawny nieruchomości to fundament jej wartości. Zaniedbania w tej sferze, choć często niewidoczne na pierwszy rzut oka, mogą być jak ukryty przeciek – z czasem powiększają się, prowadząc do poważnych strat finansowych. W 2025 roku, świadomość kupujących rośnie, a rynek nieruchomości staje się coraz bardziej wymagający. Dlatego, zanim wystawicie nieruchomość na sprzedaż, upewnijcie się, że macie "czyste papiery". To pierwszy i najważniejszy krok, aby uniknąć obniżenia wartości nieruchomości i spać spokojnie.

Lokalizacja, lokalizacja i jeszcze raz lokalizacja: Jak otoczenie wpływa na wartość Twojej nieruchomości

Mówi się, że w nieruchomościach liczą się trzy rzeczy: lokalizacja, lokalizacja i jeszcze raz lokalizacja. To truizm, ale jakże prawdziwy. Zastanówmy się jednak, jak to przysłowie przekłada się na realną wartość naszego domu czy mieszkania. Czy faktycznie samo położenie może być kluczem do obniżenia wartości nieruchomości? Odpowiedź jest zaskakująco prosta: tak. A my, niczym detektywi rynku nieruchomości, przeanalizujemy ten mechanizm krok po kroku.

Miasto kontra wieś: Gdzie diabeł tkwi w szczegółach?

Zacznijmy od podstaw. W 2025 roku obserwujemy wyraźny podział na rynkach nieruchomości. Duże miasta, centra przemysłowe – tam ceny szybują w górę. Powód? Prosty jak konstrukcja cepa – dostęp do pracy, usług, rozrywki. Mieszkanie w pulsującym sercu aglomeracji to jak wygrana na loterii. Ale co z drugą stroną medalu? Małe miejscowości, regiony zmagające się z bezrobociem? Tam sytuacja wygląda jak scenariusz z westernu – tumbleweed przetacza się przez ulice, a ceny nieruchomości… cóż, delikatnie mówiąc, nie zachwycają. Statystyki z 2025 roku są bezlitosne: w metropoliach ceny za metr kwadratowy potrafią być dwukrotnie, a nawet trzykrotnie wyższe niż w mniejszych ośrodkach miejskich. To nie magia, to brutalna ekonomia w czystej postaci.

Peryferie marzeń czy koszmar inwestora?

Ale to nie wszystko. W obrębie jednego miasta lokalizacja lokalizacji nierówna. Wyobraźmy sobie dwie nieruchomości. Obie w tym samym mieście, ale jedna z nich to apartament z widokiem na park w centrum, a druga to dom na przedmieściach, gdzie do najbliższego sklepu trzeba jechać autobusem przez pół godziny. Która z nich będzie droższa? Odpowiedź wydaje się oczywista. Niekorzystne położenie, na uboczu, z dala od miejskiego zgiełku, ale i od podstawowych udogodnień, to prosty przepis na spadek wartości. Brak komunikacji miejskiej, oddalenie od szkół, przedszkoli, przychodni – to wszystko czynniki, które działają jak grawitacja, ściągając wartość nieruchomości w dół. Kto chciałby codziennie tracić godziny na dojazdy, gdy alternatywą jest życie w centrum wydarzeń?

Sąsiedztwo – cichy zabójca wartości

Anegdota z życia wzięta? Znajomy kupił dom z pozoru idealny – duży ogród, przestronne wnętrza, cicha okolica. Sielanka? Nie do końca. Okazało się, że "cicha okolica" to synonim braku jakiejkolwiek infrastruktury. Do najbliższego sklepu kilometr, do szkoły dwa, a autobus jeździ raz na godzinę. Szybko okazało się, że wymarzony dom stał się kulą u nogi. Wartość nieruchomości spadła, bo potencjalni kupcy, owszem, doceniali ciszę i spokój, ale nie kosztem całkowitego odcięcia od świata. To brutalna lekcja, że lokalizacja to nie tylko adres, ale cały ekosystem, który go otacza. Dostęp do usług, bezpieczeństwo, nawet estetyka okolicy – to wszystko ma wpływ na wartość naszej inwestycji. Pamiętajmy, że sąsiedztwo to nie tylko ludzie, ale i otoczenie fizyczne. Bliskość ruchliwej drogi, hałaśliwej fabryki, czy wysypiska śmieci – to wszystko elementy, które skutecznie pomniejszą wartość Twojego majątku.

Lista kontrolna lokalizacji – uniknij pułapek

Zatem, jak ustrzec się przed lokalizacyjną katastrofą? Przyjrzyjmy się liście kontrolnej, która pomoże nam ocenić potencjalną lokalizację nieruchomości:

• Dostępność komunikacji miejskiej
• Bliskość szkół i przedszkoli
• Dostęp do ośrodków zdrowia
• Bliskość sklepów i punktów usługowych
• Poziom bezpieczeństwa okolicy
• Estetyka otoczenia (zieleń, parki)
• Poziom hałasu i zanieczyszczenia powietrza
• Plan zagospodarowania przestrzennego (czy nie planuje się budowy autostrady pod oknem?)

Każdy z tych punktów to potencjalny as w rękawie lub karta przegrana w grze o wartość nieruchomości. Wybierając lokalizację, nie dajmy się zwieść pozorom. Patrzmy szerzej, analizujmy głębiej, a przede wszystkim – myślmy przyszłościowo. Bo lokalizacja to inwestycja na lata, a błędy w tym obszarze mogą nas drogo kosztować.

Zły stan techniczny budynku: Kosztowne wady, które odstraszają kupujących

Rynek nieruchomości w 2025 roku, choć dynamiczny, nie wybacza błędów. Jednym z najszybszych sposobów na obniżenie wartości nieruchomości jest zaniedbanie jej stanu technicznego. To nie tylko kwestia estetyki, ale przede wszystkim poważnych wad konstrukcyjnych i funkcjonalnych, które działają jak czerwona flaga dla potencjalnych nabywców. Inwestorzy i rodziny z dziećmi, coraz bardziej świadomi, szczegółowo analizują każdy aspekt, a zły stan techniczny jest dla nich sygnałem alarmowym i pewnym argumentem do negocjacji ceny, a często wręcz powodem do rezygnacji z transakcji.

Wilgoć i pleśń: Cichy zabójca wartości

Wilgoć w budynku to problem, który spędza sen z powiek niejednemu właścicielowi. Nie chodzi tu o sporadyczne zalanie, ale o chroniczną wilgoć, która prowadzi do rozwoju pleśni i grzybów. Badania przeprowadzone w 2025 roku wskazują, że nieruchomości z widocznymi śladami wilgoci i pleśni tracą na wartości średnio od 15% do nawet 30%. Wyobraźmy sobie mieszkanie o wartości rynkowej 500 000 zł. Problem wilgoci może obniżyć jego wartość o 75 000 zł, a w skrajnych przypadkach nawet o 150 000 zł! Dodatkowo, koszty usunięcia problemu, w zależności od skali, mogą sięgnąć od kilku do kilkudziesięciu tysięcy złotych. Klient, widząc ciemne wykwity na ścianach, od razu myśli o kosztownym remoncie i potencjalnych problemach zdrowotnych dla swojej rodziny. A zdrowie, jak wiadomo, jest bezcenne.

Nieszczelny dach: Kropla drąży skałę... i budżet

Dach to korona budynku, ale nieszczelny dach to korona cierniowa dla właściciela. Przeciekający dach to nie tylko plamy na suficie, ale również ryzyko zawilgocenia konstrukcji, uszkodzenia izolacji i poważnych problemów z więźbą dachową. Koszt wymiany dachu w 2025 roku dla domu jednorodzinnego o powierzchni 150 m² to wydatek rzędu 30 000 - 70 000 zł, w zależności od materiału i stopnia skomplikowania konstrukcji. Nawet niewielkie przecieki, ignorowane przez lata, mogą doprowadzić do sytuacji, w której konieczna jest wymiana całego dachu. A to już poważnie wpływa na wartość nieruchomości. Potencjalny kupiec, zerkając na zacieki i łuszczące się farby, od razu widzi wizję generalnego remontu i wyciąga kalkulator, by oszacować dodatkowe koszty. A jak wiadomo, nikt nie lubi kupować "kota w worku".

Instalacje w stanie agonalnym: Tykanie bomba zegarowa

Przestarzałe instalacje - elektryczna, hydrauliczna, grzewcza - to kolejny czynnik, który skutecznie obniża wartość nieruchomości. Stara instalacja elektryczna to nie tylko ryzyko awarii i braku prądu, ale przede wszystkim zagrożenie pożarowe. Wymiana instalacji elektrycznej w mieszkaniu o powierzchni 60 m² to w 2025 roku koszt około 10 000 - 15 000 zł. Podobnie sytuacja wygląda z instalacją hydrauliczną - stare, skorodowane rury to prosta droga do awarii i zalania. Wymiana pionów wodno-kanalizacyjnych w bloku z lat 70-tych to inwestycja rzędu kilkunastu tysięcy złotych na mieszkanie. A instalacja grzewcza? Stary piec węglowy w domu jednorodzinnym to już relikt przeszłości, który nie tylko generuje wysokie koszty ogrzewania, ale również zanieczyszcza środowisko. Wymiana pieca na nowoczesny, ekologiczny system grzewczy to wydatek kilkudziesięciu tysięcy złotych. Kupujący w 2025 roku są coraz bardziej świadomi ekologicznie i finansowo, dlatego inwestycja w nowoczesne instalacje to nie tylko komfort, ale również wzrost wartości nieruchomości.

Fundamenty i ściany nośne: Podstawa bezpieczeństwa... i wartości

Pęknięcia ścian, osiadanie budynku, problemy z fundamentami to już poważne wady konstrukcyjne, które mogą znacząco obniżyć wartość nieruchomości. Naprawa fundamentów to często koszmar właścicieli domów, a koszty mogą sięgać nawet kilkudziesięciu procent wartości budynku. W 2025 roku, diagnoza i naprawa problemów z fundamentami domu jednorodzinnego o powierzchni 120 m², w zależności od skali uszkodzeń, to wydatek od 50 000 do 200 000 zł, a nawet więcej. Pęknięcia ścian nośnych, świadczące o problemach z konstrukcją, to sygnał alarmowy dla każdego kupującego. Nikt nie chce kupować domu, który "rozjeżdża się" na boki. Takie wady konstrukcyjne nie tylko obniżają wartość nieruchomości, ale również zagrażają bezpieczeństwu mieszkańców. Dlatego, zanim wystawimy nieruchomość na sprzedaż, warto zainwestować w ekspertyzę techniczną i usunąć poważne wady konstrukcyjne. To inwestycja, która z pewnością się opłaci.

Wykończenie wnętrz: Diabeł tkwi w szczegółach

Nawet drobne niedociągnięcia w wykończeniu wnętrz mogą wpłynąć na postrzeganie nieruchomości przez potencjalnych kupujących i w efekcie obniżyć jej wartość. Odpadający tynk, zarysowane podłogi, zniszczona armatura łazienkowa, przetarte tapety - to wszystko detale, które rzucają się w oczy i psują pierwsze wrażenie. Remont łazienki w 2025 roku to koszt około 10 000 - 20 000 zł, kuchni - podobnie. Wymiana podłóg w mieszkaniu o powierzchni 50 m² to wydatek rzędu 5 000 - 10 000 zł. Choć te kwoty wydają się mniejsze w porównaniu z kosztami wymiany dachu czy fundamentów, to jednak zaniedbane wykończenie wnętrz może skutecznie odstraszyć kupujących, którzy szukają "mieszkania pod klucz". Pamiętajmy, że pierwsze wrażenie robi się tylko raz. Dlatego warto zadbać o detale i przygotować nieruchomość do sprzedaży w jak najlepszym stanie.

• Wilgoć i pleśń: spadek wartości 15-30%
• Nieszczelny dach: koszt wymiany 30 000 - 70 000 zł (dom 150 m²)
• Wymiana instalacji elektrycznej: 10 000 - 15 000 zł (mieszkanie 60 m²)
• Naprawa fundamentów: 50 000 - 200 000 zł+ (dom 120 m²)
• Remont łazienki: 10 000 - 20 000 zł

Podsumowując, zły stan techniczny budynku to poważny problem, który bezpośrednio przekłada się na obniżenie wartości nieruchomości. Ignorowanie wad i niedociągnięć to prosta droga do utraty potencjalnych zysków i wydłużenia czasu sprzedaży. Inwestycja w remont i usunięcie wad technicznych to nie tylko podniesienie komfortu użytkowania, ale przede wszystkim zwiększenie atrakcyjności nieruchomości w oczach kupujących i zabezpieczenie jej wartości na przyszłość. W 2025 roku, w konkurencyjnym rynku nieruchomości, stan techniczny to kluczowy element, który decyduje o sukcesie transakcji.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego: Ukryty czynnik ryzyka dla wartości nieruchomości

Zagrożenia w cieniu planowania przestrzennego

Rynek nieruchomości w 2025 roku, niczym rozległy ocean, kryje w swoich głębinach nie tylko perły inwestycji, ale i niebezpieczne mielizny. Jedną z takich pułapek, często niedocenianą przez nabywców, jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Dokument ten, uchwalany przez radę gminy, ma ogromny wpływ na przyszłość naszej działki czy domu, a co za tym idzie – na jego wartość. Ignorowanie go, to jak żeglowanie bez mapy – kurs na katastrofę niemal pewny.

Sąsiedztwo, które obniża wartość

Wyobraźmy sobie idylliczną wizję: dom z ogrodem, cisza, spokój, a za oknem… właśnie, co za oknem? W 2025 roku, jak w kalejdoskopie, zmieniają się plany zagospodarowania, a wymarzony krajobraz może ustąpić miejsca mniej pożądanym obiektom. Zamiast zieleni, może pojawić się linia wysokiego napięcia, ryczący zakład produkcyjny, generujący hałas niczym koncert heavy metalowy o 6 rano, lub inne przedsięwzięcie, które zamiast spokoju, przyniesie codzienne utrapienie. Takie sąsiedztwo to prosta droga do tego, aby obniżyć wartość nieruchomości.

Plan miejscowy – tarcza czy miecz Damoklesa?

Paradoksalnie, brak planu miejscowego, choć na pierwszy rzut oka wydaje się dawać swobodę, w rzeczywistości jest największym ryzykiem. Kupując działkę w "planistycznej próżni", inwestor staje się niczym bohater westernu – sam na sam z nieznanym. Za kilka lat może się okazać, że za płotem naszej sielskiej posiadłości wyrośnie blok wielorodzinny, zasłaniając słońce i intymność, albo, co gorsza, przebiegnie ruchliwa arteria komunikacyjna, zmieniając spokojną okolicę w drogowy tor wyścigowy. W 2025 roku, takie niespodzianki planistyczne to niestety codzienność, a konsekwencją jest spadek wartości nieruchomości, czasem wręcz drastyczny.

Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego – drogowskaz, ale nie mapa skarbów

Często słyszymy o studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. To dokument strategiczny, swego rodzaju „mapa drogowa” rozwoju przestrzennego. Jednak, wbrew pozorom, studium nie jest planem miejscowym. To raczej ogólne wytyczne, a nie konkretne regulacje. Opieranie się wyłącznie na studium przy zakupie nieruchomości to jak ufanie kompasowi, który pokazuje północ, ale nie informuje o przeszkodach na drodze. Pewność daje dopiero miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, szczegółowo określający, co, gdzie i jak można budować. Brak planu miejscowego to jak kupowanie kota w worku – nigdy nie wiadomo, co z niego wyskoczy.

Konkretne liczby mówią same za siebie

Przyjrzyjmy się danym z rynku nieruchomości w 2025 roku. Działka budowlana o powierzchni 1000 m² w spokojnej okolicy, z planem miejscowym przewidującym zabudowę jednorodzinną, może kosztować średnio 500 000 złotych. Identyczna działka, ale w gminie bez planu, lub z planem dopuszczającym uciążliwe inwestycje w sąsiedztwie, może być wyceniona nawet o 30% niżej. W skrajnych przypadkach, wartość nieruchomości może spaść nawet o połowę, jeśli plan miejscowy przewiduje budowę na sąsiedniej działce uciążliwego obiektu, np. sortowni odpadów czy infrastruktury przemysłowej. To realne straty, które można uniknąć, dokładnie analizując plany zagospodarowania przed zakupem.

Tabela: Przykładowy wpływ planu miejscowego na wartość nieruchomości (dane z 2025 roku)

Morał z tej historii?

Zakup nieruchomości to poważna decyzja, a miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego to kluczowy element układanki. Ignorowanie go, to jak gra w rosyjską ruletkę – ryzyko jest zbyt duże. Zanim więc podpiszesz akt notarialny, dokładnie sprawdź, co gmina planuje w Twoim sąsiedztwie. Lepiej dmuchać na zimne, niż później płakać nad rozlanym mlekiem i niższą wartością nieruchomości. Pamiętaj, przezorny zawsze ubezpieczony, a w przypadku nieruchomości – ubezpieczony wiedzą o planie miejscowym.